(강천산 구름다리)
 
   광주광역시의 경우 2014년 1월1일 이후로 계약

을체결한 상가건물에서

 사업자등록을 하고 임대차대상 건물이 종교시설 등이 아닌 영업

용 건물일 경우 환산보증금이 2억4천만원이하이면 상가건물임대

차보호대상에 해당된다.

 물론 2013년 8월13일 상가임대차보호법이 일부개정 되었기 때문

에 2013년 8월13일 이후에 계약한자에 대해서는 환산보증금이 2

억4천만 원을 초과하더라도 5년 동안 계약갱신요구권이 있다.

 그러나 상가임대차보호대상이 아닌 임차인의 임대료 인상폭에 대

해서는 명시가 되어 있지 않아서 보호를 받지 못한다.

 따라서 환산보증금의 금액이 중요할 수밖에 없다.

환산보증금= 보증금 ＋(월세 ×100)

 간단하게 예를 들어보면 광주광역시에서 홍모씨가 보증금 3천만

원에 월세 100만원의 점포를 얻었다고 가정한다면 환산보증금의

계산은 3천만 원＋(100만 ×100)=1억3천만 원이므로 상가건물임대

차 보호대상이 된다.

 상임법과 주임법의 차임 등의 증감청구권에는 차임 또는 보증금

이임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사

정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는

장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으며 주택

인경우년5%, 상가인 경우 년 9%를 초과하지 못한다고 되어있다.

 그러나 주택의 경우 2년, 상가의 경우 전체의 임대기간이 5년이

지난 뒤의 재계약시에는 임대료 인상폭에는 제한이 없기 때문에

마음대로 올릴 수 있다.

  그리고 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있

 은 후 1년 내에는 하지 못한다고 명시되어 있다.

  1년 이내에 증액할 수 없다는 취지는 묵시적갱신 또는 계약갱신

 요구권을 행사한 경우에 당초 임대기간이 지났음에도 전혀 임대

료를 인상할 수 없기 때문에 법정한도 내에서 그 인상을 인정하는

것이며 물론 분쟁이 생길 경우 판사의 판결에 따라 결정되겠지만

1년마다 올릴 수 있다는 취지가 아니라 한번 올리면 특별한 사정

이 없는 한 그 때부터 1년간은 원칙적으로 인상할 수 없다는 것이

필자의 판단이다.

 또한 보증금과 월세를 각각 올릴 수 있는지에 관하여 법에서는 차

임 또는 보증금이라고 규정하고 있는데 “또는” 이라는 단어를 문

리해석하면 각각이라고 볼 여지도 있으나 전체로서 차임이거나 보

증금이거나 차임과 보증금 모두라고 해석하는 것이 학자나 법률가

의 해석이다.

   그리고 차임과 보증금의 인상을 양 당사자 간 합의로 증액해야

하며일방적으로 차임과 보증금을 인상할 수 있는지에 대해 임대인

이 임차인을 상대로 소송을 한 결과는 기각되었다는 점이다.

(청주지방법원 2013.5.14선고 2012나3273)

  즉 임대인의 차임증액요구권은 강행규정이 아닌 임의규정이므로

 임대인이 인상요구를 할 경우 무조건 수용해야 하는 것은 아니고

 계약해지요건도 되지 않는다.

합의가 되지 않을 경우 법원에 조정신청을 하여 판결을 받아 해결

해야 된다.

  그러나 임차인이 중간에 사정이 생겨서 점포를 양도하려 할 경우

임대인이 동의를 하지 않으면 권리금을 포기해야 할 수도 있고 주

택의 경우 보증금을 지정한 날짜에 돌려주지 않으면 입주에 차질

이 생겨 피해를 당할 수도 있다.

  따라서 임대인과 임차인은 상대방의 입장에서 서로를 배려하고

한걸음씩 양보한다면 좋은 결과를 도출할 수 있을 것이다.