작년 10월 4일 부동산 대세하락론이 시장을 지배하던 때, 필자는 "부동산 가격 U자형 상승하는가" 라는 칼럼을 통해 아파트 가격 U자형 바닥과 상승을 예측한적이 있었습니다.
매도자의 가격저항, 전세 수급불안, 보금자리주택,국 내외 경제상황을 종합해 볼 때 부동산은 바닥을 확인할수 밖에 없는 상태라고 판단했던 것이고, 4개월이 지나가는 현 시점에서 생각해볼때 그때의 판단은 맞았다고 생각합니다. 그리고 바닥을 확인하고 상승한 시장에서 다시 한번 현재의 부동산 시장을 조망해봅니다
1. 아직 늦지 않았다
매매 상담을 하러 찾아오는 손님들과 여러 이야기를 나누다 보면 지금은 늦지 않았느냐고 묻는 분들이 많이 있습니다. 10월 저점 대비 20평대는 2~3천만원에서 30평대는 4~8천만원 중대형에선 많게는 1억 가까이 상승을 했기 때문에 가격부담으로 매입시기가 늦지 않았느냐는 것이 그 분들 생각입니다.
저점에서 가격이 어느정도 상승되었기에 지역별로 상승 피로감이 나타나면서 상승폭 둔화와 거래량 감소는 나올수 있지만, 2011년 전망과 그 이후까지 생각해본다면 지금은 상승초기이기에 아직도 늦지 않았다고 생각합니다.
그 이유는 부동산이 작년에 상승으로 전환될때 상승 원인이었던 전세수급불안과 공급부족, 국내외 인플레이션 상황, 과잉 유동성, 저금리는 아직도 지속되고 있기 때문입니다.
쉽게 생각해서 부동산을 상승으로 이끌었던 인플레이션과 과잉 유동성, 저금리로 인하여 주식시장이 상승을 지속하고 있는데 불구하고 부동산 시장만 오르지 않는다고 생각할수는 없습니다.
2. 2006년 고점은 돌파된다
2006년 고점 돌파에 대해서 지나가는 말로 문의하는 분들이 상당수 있습니다.
자신있게 대답합니다. 2006년 고점시기의 부동산 가격과 거래량은 깨지게 되어 있습니다.
2006년 고점에선 시장참여자의 과열과 과잉유동성이 원인이었지만 지금은 2006년 부동산 시장보다 더 튼튼한 구조로 매매시장이 살아나고 있습니다. 2006년에는 매매가 대비 전세가격 비율이 30~40%를 형성했지만 지금은 대부분 지역에서 전세가 비율이 50~70%에 근접하고 있습니다.
부동산 시장 특성상, 전세가 비율이 매매가의 60%에 도달하면 시장은 소폭 상승하다가 전세가 비율이 70%에 도달하기 시작한때 부터 급등을 하게 됩니다. 그리고 급등이후 다시 매매가 대비 전세가 비율은 30~40%로 떨어지게 되어 있습니다.
지금 살고 계신 아파트의 전세가 비율과 거래동향을 생각해보시면 됩니다. 현재 살고 계신 집의 전세가 비율이 50%라면 매매시장은 정중동의 움직임을 보일것이고, 60%에 도달했다면 매매가 활성화되어 있을 것이며, 70%까지 왔다고 한다면 매매가격은 이미 강한 상승세를 보이고 있을 것입니다.
전세가격이 상승하는 한 아파트 가격 상승은 계속됩니다. 따라서 이러한 시장상황을 인식할 때 2006년 고점돌파는 시간이 문제일뿐 반드시 돌파된다고 생각합니다.
3. 2009년 9월처럼 정부 규제가 다시 나온다면
2009년 9월처럼 정부규제가 다시 나올까 우려하는 분들이 있습니다. 또는 3월에 DTI규제가 다시 시작되지 않을까 염려하는 분들이 있습니다.
매매가격이 계속 상승하면 정부의 규제 다시 나올수도 있다고 생각합니다. 그리고 규제가 발표되면 매매시장은 일단 잠시동안은 소강상태로 들어갈 것입니다. 하지만 매매시장이 단기간 소강상태로 들어간다고 하더라도 전세시장까지 소강상태로 가지는 않습니다.
그 이유는 매매에는 가수요가 있지만 전세는 가수요가 없기 때문에 정부 규제와 DTI 규제 강화에도 상관없이 전세집은 구해야 하기 때문입니다. 전세시장이 살아 있는 상태에서 정부의 규제로 매수수요가 전세수요로 전환되면 전세가격만 더 높이 장기간 상승하게 되기 때문에 정부의 부동산 규제는 전세가 상승의 촉매제가 된다고 생각합니다. 전월세 대란이 사회적 문제가 된 현실을 볼때 정부의 시장 규제 무서워 할 것 없습니다.
4. 신규 공급이 늘면 아파트 가격이 다시 하락하지 않을까?
많은 사람들이 착각하고 있는 부분이 여기에 있습니다. 아파트 가격이 하락했다는 말과 아파트 건축원가가 하락했다는 말은 틀립니다. 2006년 고점이후 아파트 가격은 지금까지 보합 또는 하락하였지만,아파트 건축원가는 오히려 상승했습니다.
아파트 가격이 하락한 상태에서 건축원가는 상승했기 때문에 신규 분양이 많이 나오려면 기존 아파트가 2006년 고점때부터 더 높게 올라가야 합니다. 즉 신규공급이 먼저 진행되는 것이 아니라, 아파트 가격 상승이 먼저 되야만 공급이 나올수 있습니다.
신규 공급이 늘어서 아파트 가격 하락을 염려하기 보다는 신규 공급이 나오기 전까지 아파트 가격 상승을 염려해야 합니다
6. 지금은 부동산 대급등기 시작에 있습니다
전세가격이 계속 상승하는 한 아파트 가격 상승은 계속됩니다. 지난 40년간 아파트가격이 급등할때 급등하였던 이유는 전세가 상승 + 공급량부족 + 유동성과잉이었습니다.
1980년대말과 2000년대 초반 부동산 급등이 공급량 부족과 유동성과잉에서 나온 상승이었고, 2004년과 2006년도 부동산 가격 상승은 전세가 상승과 유동성과잉에서 나온 상승입니다.
그런데 지금은 부동산가격 상승 3박자가 모두 갖추어진 상태입니다. 전세가 상승 + 공급량부족 + 과잉 유동성 3박자가 지속되는 한 아파트 가격 상승은 계속될것입니다.
따라서 저의 개인적 견해를 밝히면 지금은 부동산 4차 대급등기에 들어갔다고 생각합니다. 그래서 "지금이라도 아파트 살까?" 라는 질문에는 "지금이라도 아파트 사야 한다"가 정답입니다.
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