이제는 원룸 및 주택의 중개의뢰가 들어올 때는 별로 반갑지 않게 느껴진다.
특히 전세의 경우에는 더욱 더 그렇다.
공인중개사가 지뢰밭을 들어간다고 할 정도로 책임이 과다하다고 생각되기 때문이다.
그동안 공인중개사는 다가구주택 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 왔다. 공인중개사로서는 중개대상물 확인·설명서에 다가구주택 임대인의 자료 불응 사실을 기재한 경우에는 중개계약상 의무를 다하였다고 생각했기 때문이다.
그런데 최근 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적은 사건에서 이것만으로는 공인중개사가 중개계약상 의무를 다하였다고 보기 어렵다고 하여 공인중개사의 손해배상책임을 인정하는 취지의 대법원 판례가 나왔다. 이는 공인중개사를 상대로 한 손해배상소송으로 이어질 수 있어 공인중개사가 다가구주택을 중개할 때 각별한 주의가 필요하다는 점이다.
최신 대법원 판결은 "공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이라고 판단했다.
해당 대법원 판결은 공인중개사가 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금을 함구한 채 그 합계라고 알려준 금액을 그대로 적어주었고 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리지 않은 것을 공인중개사의 중개계약상 의무 위반으로 본 것이다.
아래 판결도 다소 과장된 판결에 속한다고 생각된다.
임차인은 공인중개사를 통해 임대차계약을 체결했다. 그런데 이 계약을 체결할 당시 위 아파트에는 농협이 근저당권설정등기가 설정돼 있었다. 따라서 임차인은 임대차계약 중에 ‘임대인은 위 근저당권을 원금만 남기고 잔금 지급 시 상환하기로 한다.’는 취지의 특약을 기재했다. 그러나 집주인은 이 특약을 이행하지 않았고 농협의 근저당권이 그대로 있는 상태에서 경매에 들어가 임차인은 보증금을 한 푼도 받지 못하게 됐다. 이에 임차인은 공인중개사에게 손해배상을 청구했다.
이 사건 아파트의 시가 등을 고려할 때 집주인이 이자를 제대로 내지 않으면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다는 것을 임차인에게 구체적으로 설명하고, 그 대비책으로 임차인으로 하여금 잔금을 중개업자에게 주고 중개업자로 하여금 농협의 빚을 갚게 하거나 임차인이 근저당채권자인 농협에 직접 빚을 갚도록 하는 방법 또는 집주인이 약속대로 일부의 채무를 변제할 때까지 보증금 일부의 지급을 미루는 등 임차인이 보증금을 회수할 수 있도록 조치를 취할 필요가 있었다. 그럼에도 불구하고 어떤 조치도 취하지 않았고 이로 인해 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없게 되었으므로 공인중개사는 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있다”고 판결했다.
부동산중개사무소를 운영하고 있는 어느 공인중개사는 인근 아파트의 집주인과 세입자라는 사람이 찾아와 기존 월세계약을 전세계약으로 바꾸고 싶으니 이를 작성해달라는 부탁을 받고 전세계약서를 작성해줬다.
신분증과 아파트 등기부등본을 확인해보니 집주인은 해당 아파트의 소유자가 맞았고 세입자 역시 주민등록 상 주소가 해당 아파트였기에 더 이상 의심할 것이 없었다. 그래도 혹시 몰라서 공인중개사는 두 사람의 신분증이 위조된 것인지 여부까지 꼼꼼히 확인하고 계약서를 작성했다.
이미 계약관계였던 두 사람의 계약서만 수정해 준 것이었기에 공인중개사는 두 사람으로부터 소정의 중개보수만 받았다.
하지만 얼마 지나지 않아 공인중개사에게 처음 들어보는 대부업체로부터 손해배상 청구소송 소장이 날아왔다. 소장 내용은 해당 아파트의 주인을 사칭한 사람과 실제 세입자가 짜고 보증금 전세계약서를 위조해 이를 담보로 돈을 빌린 후 이를 갚지 않고 있는데, 공인중개사가 전세계약서의 위조를 도왔던 만큼 공동불법행위자로서 손해배상 책임이 있다는 것이었다.
공인중개사는 당사자 여부까지 꼼꼼히 확인했고 계약서 작성 당일에 두 사람이 이를 담보로 대출을 받겠다는 말을 한 적은 전혀 없었기 때문에 자신은 아무런 책임이 없다고 주장했지만
전문가에 따르면 공인중개사가 손해배상책임을 부담해야 할 가능성이 높게 판단했다. 부동산거래계약서가 작성되면 제3자가 계약서상의 권리의무관계를 믿고 이를 기초로 해 일정한 거래를 하게 될 가능성이 있음을 공인중개사가 짐작할 수 있다. 임대차계약서의 경우에는 임차인의 보증금반환채권을 담보로 제공하는 금전대차거래에서 임대차계약서가 보증금반환채권의 존재 및 내용을 뒷받침하는 서류로 제시될 수 있음을 공인중개사가 예견할 수 있기 때문이다.
어느 변호사는 "공인중개사는 당사자의 신분증만 확인할 것이 아니라 양 당사자를 대동해 대상 부동산을 방문해 임대인이라고 주장하는 사람이 부동산의 진정한 소유자인지를 확인해야만 피해를 예방할 수 있다.“는 의견을 피력했다.
공인중개사는 권리 관계가 복잡한 건물을 중개할 때는 거래를 하려는 사람에게 충분히 자세하게 설명을 해줘야 한다. 특히 다가구주택의 임대차 거래를 중개할 때는 다른 임차인의 임대차보증금 액수 ,임대차 계약기간 등에 관한 사항을 반드시 새로운 임차인에게 설명해줘야 한다.
국세 지방세 체납사실도 그 중 하나에 속한다.
그런데 선순위 임차보증금내역서, 계약기간 ,계약서까지 복사해서 첨부했음에도 경매가 진행되어 임차인이 피해를 보니까 법원에서는 중개사 과실 책임을 물어 중개사가 일부를 보상하도록 판결하는 일까지 벌어지고 있다.
즉 공인중개사가 점쟁이가 되고 신격화를 모색하고 있는 것이다.
물론 등기부에 기록된 저당권 등 기본적인 것 외에 불법개조 된 것까지 확인 설명을 하지 않아 피해를 입었다면 중개업자가 손해 배상하는 것은 당연한 일이지만 날이 갈수록 공인중개사의 책임만 가중되고 있어서 심각한 우려를 금하지 않을 수 없다.
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